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Les 10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier locatif

François Guillard – Le 17/10/2018 – Expert en défiscalisation immobilière depuis 10 ans

Désirez-vous investir dans l’immobilier locatif pour disposer d’un patrimoine ou pour assurer votre retraite ?

Avant d’entamer toute démarche administrative, il est important que vous vous posiez quelques questions pertinentes concernant vos objectifs, le locataire ou encore les réductions d’impôts dont vous pouvez bénéficier.

 


1/ J’investis pour quelle raison ?

Vous devez vous poser cette question pour que vous puissiez déterminer l’objectif de votre investissement, le type  et la forme de financement et correspondent à vos attentes. Les raisons pour acheter un bien immobilier sont multiples :

  • Assurer votre retraite
  • Avoir un patrimoine pour votre descendance
  • Accroître vos ressources financières
  • Bénéficier d’une défiscalisation

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2/ Quel type de bien répond à mon objectif ?

En matière d’investissement immobilier locatif, il existe des règles de base qui servent de repère.

Il faut savoir que les logements à petite superficie sont plus lucratifs, mais il se peut que vous vous heurtiez à des changements fréquents de locataire.

Dans le cas des résidences à grande superficie, la situation est tout le contraire. Celles ayant deux ou trois pièces sont par contre plus intéressantes et proposent un bon équilibre entre risques et rentabilité.

3/ Quel profil de locataire me convient ?

Avant d’investir dans l’immobilier, pensez aussi au type  de locataire qui vous souhaitiez avoir.

Optez pour une studette ou un studio si les cibles sont des étudiants.

Choisissez un appartement spacieux ou une maison individuelle dans le cas d’une famille.

Si c’est à la fois l’un et l’autre, raisonnez selon l’aspect pratique et agréable du cadre où se trouve le bien. Les familles préfèrent par exemple avoir des infrastructures à proximité comme des crèches ou des écoles.

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4/ Location meublée ou vide ?

Location vide

Plusieurs charges sont déduites de vos loyers après les avoir déclarés dans ce type de location. En cas d’emprunt pour le financement de votre investissement, vous aurez à payer les travaux et les intérêts.

Si vos charges dépassent le montant de vos loyers, vous risquez d’avoir un déficit foncier qui pourrait se répercuter sur vos revenus en général. Et vu que ces derniers diminuent, vos impôts le sont en conséquence.

Vous avez également le choix sur les défiscalisations offertes par les dispositifs tels que la loi Pinel s’il s’agit d’un logement neuf ou rénové.

Location meublée

Si votre bien est sous le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), les charges telles que les travaux ou intérêts de l’emprunt ainsi que les amortissements sont déduites de vos loyers. Ces derniers étant réduits, voire quasi nuls, ils ne sont pas taxés. Si vous choisissez ce type de location, seule la moitié de vos recettes locatives est imposable.

5/ Ai-je la capacité d’investir ?

Avant de décider d’investir dans l’immobilier, voyez tout d’abord si pouvez :

  • Financer votre achat en estimant le montant de votre emprunt, votre apport personnel et les risques qui peuvent survenir.
  • Confier la gestion à un professionnel ou le faire vous-même.
  • Allouer un peu de votre temps pour trouver le bien et réaliser votre projet.

 

6/ Dans quelle ville investir ?

Peaufinez vos recherches pour identifier une ville qui peut pérenniser votre investissement et où la demande de logement est supérieure à l’offre. En Île-de-France, dans les grands centres urbains régionaux (Bordeaux, Nantes, Lille…), les agglomérations connaissant une forte migration, les régions frontalières le choix pour trouver un locataire se fait facilement. Si vous songez à investir en loi Pinel, recherchez les zones éligibles.

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7/ Quels sont les critères pour avoir un bon emplacement ?

En premier lieu, optez pour un quartier au cadre agréable avec toutes les infrastructures à proximité. Mettez-vous à la place de votre locataire. S’il s’agit d’un étudiant, vous pouvez investir dans un logement proche d’un campus ou un studio desservi par les transports en commun menant aux universités. Pour une famille, pensez à l’accessibilité aux crèches et aux écoles.

 

8/ Comment dois-je gérer le bien ?

En gérant vous-même votre investissement, informez-vous des différents aspects de l’investissement locatif, notamment le plafonnement et la perception du loyer, le type de locataire, les travaux, etc. Cela vous permet d’éviter de faire appel à un intermédiaire.

En déléguant la gestion à un professionnel, vous devez par contre être attentif aux prestations qu’il propose. Généralement, les agences de ce genre demandent entre 3 à 12 % de vos loyers hors charges selon les services dispensés.

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9/ La revente se planifie comment ?

Si vous revendez votre bien, il est important de trouver un acheteur offrant un bon prix. Si l’immobilier se situe dans un quartier ou une zone prisée, votre tâche sera plus facile. Il s’agit de la profondeur du marché dans le langage immobilier. Si le logement se trouve dans une ville dynamique, votre opération de revente peut se faire rapidement tant que vous fixiez le prix selon le marché.

10/ Dois-je recourir à un expert ?

Vous pouvez bénéficier d’un accompagnement personnalisé en faisant appel à un professionnel. Son assistance vous sera utile de l’analyse de votre projet au financement, en passant par la recherche du bien et le choix de la gestion. Son expertise dans l’immobilier est un atout qui peut jouer en votre faveur dans l’optimisation de votre investissement locatif.


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